Главное в отношениях с риелтором при сделках с жилой недвижимостью — это правильно составленный договор, в котором четко прописаны все условия и ответственность 
Многие хоть раз в жизни обращались к услугам риелторов. Сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. Вместе с экспертами разбираемся, какую ответственность несет риелтор за сделки на вторичном рынке и как правильно оформить с ним отношения.
За что риелтор несет ответственность
По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.
«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.
Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.
«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:
— Ответственность риелтора при сделках купли-продажи на вторичном рынке законом не определена, к сожалению. Не существует каких-либо обязательных пунктов договора и/или любой безусловной ответственности риелтора. Для всех компаний — участников Гильдии риелторов Москвы обязательным условием членства в гильдии является полис добровольного страхования профессиональной ответственности. На сегодняшний день полис либо условия договора с клиентом, подразумевающие ответственность риелтора, — то немногое, что может хоть как-то гарантировать добросовестность оказываемой услуги.
Читайте также: Обеление рынка: как решить проблему недобросовестных риелторов
В некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как можно застраховать себя от неприятностей
Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности в случае возникновения проблем по сделке в будущем. Лучше самостоятельно или с помощью юриста проверять юридические вопросы по сделке, говорит Андрей Большаков.
По сложившейся практике услуга риелтора оплачивается по факту ее совершения. Нужно выбирать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией, опытом работы на рынке, и опять же — заключать договор, добавляет Юлия Дымова. По ее словам, заведомо низкая стоимость услуги должна насторожить. Ведь недвижимость — самый дорогой актив для подавляющего большинства граждан.
Некоторые риелторы, работающие от агентств, указывают, что ответственность их фирм по сделкам, которые совершают их клиенты, застрахована. Потенциальным покупателям или продавцам недвижимости необходимо внимательно проверять договор, заключаемый с агентством, и договор страхования, замечает Дмитрий Усольцев. Это позволит быть уверенным в том, что интересы клиента будут защищены, а обещания риелтора не являются рекламным ходом для продвижения услуг.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:
— Работа с грамотным, профессиональным риелтором всегда выгодна клиенту. Мы уже не единожды ставили эксперименты с продавцами на предмет того, кто быстрее и дороже продаст его квартиру. И в 95% случаев побеждал риелтор. Выбирая себе риелтора, рекомендую проверить его на членство в профессиональных организациях и уровень его компетенций, есть ли у него дипломы и сертификаты о дополнительном образовании, аттестаты, подтверждающие пройденное обучение.
Читайте также: 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников
Артур Стариков, партнер Capital Law Office:
— Отсутствие ответственности связано с тематикой ведения чужих дел. Все выгоды и убытки по сделке несет собственник квартиры или покупатель, поскольку стороной сделки является именно он. Посредник (риелтор) может быть привлечен к гражданско-правовой или иной ответственности только в случае установления его умысла на причинение вреда хозяину дела или допущенной им небрежности. Рекомендация для всех участников сделки — это обязательное удостоверение сделки с недвижимостью у нотариуса, а также последующее страхование титула. Участие нотариуса гарантирует, что правовую экспертизу сделки проводит сам нотариус на стадии заключения, а Росреестр лишь вносит запись о переходе права.
Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию
Как правильно оформить договор с риелтором
Чтобы защитить свои интересы, потребителям при заключении договоров с риелторами рекомендуется:
Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость
Станьте первым!