Правила аренды комнат: как оформить, отличия от найма квартир :: Жилье :: РБК Недвижимость

Вместе с экспертами разбираемся, как правильно сдать в аренду комнату, а также рассказываем, как грамотно оформить договор Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Сдача в аренду комнаты отличается от традиционной аренды квартиры целиком. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно сдать комнату, на что обратить внимание арендатору и в чем заключаются отличия от сдачи в аренду отдельной квартиры.

Кто может сдавать комнату в аренду

Сдавать комнату имеет право только собственник, который может подтвердить свое право владения документально. Если недвижимость приватизирована, то можно сдавать без проблем, говорит юрист компании G&O Law Office Юрий Абрамов. По словам эксперта, для тех, кто получил недвижимость по социальному найму, сдача комнат в аренду запрещена, ведь собственником является государство. Такая сдача является субарендой, а та разрешена только с согласия собственника, в данном случае государства. Но согласие на это вряд ли будет получено.

Главные отличия комнаты от квартиры при сдаче в аренду

При сдаче в аренду комнаты есть нюансы и отличия от ситуации, когда внаем сдается квартира. Если в двухкомнатной квартире два сособственника и один из них решает сдать свою комнату в аренду, то второго сособственника нужно заранее уведомить о таком желании, объясняет Василий Сосновский. Ведь в квартире есть места совместного пользования: коридор, ванна, кухня, туалет.

«Сосед вправе сказать либо да, либо нет, но без уведомления сдать нельзя. Сосед может вызвать участкового, и вы натерпитесь бед и хлопот. Причем нужно оформить и уведомление соседа, и его ответ (согласие) в письменном виде. Если вы сдаете приватизированную комнату в коммуналке, то все равно лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы», — говорит Василий Сосновский.

Читайте также: 6 вещей, которые квартиранту запрещено делать в съемном жилье

Соглашение подписывают только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы. Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд, добавляют Юрий Абрамов. По словам эксперта, только суд определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом инстанция учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.

Если арендатор снимает комнату, то первое, что ему нужно сделать, это убедиться в том, что данная комната является объектом с отдельным кадастровым номером, а не долей в квартире (Фото: shutterstock.com)

Какие документы должен предоставить собственник комнаты

Если арендатор снимает комнату, то первое, что ему нужно сделать, это убедиться в том, что данная комната является объектом с отдельным кадастровым номером, а не долей в квартире, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Чтобы в этом убедиться, нужно заказать выписку из ЕГРН на комнату, которую вы хотите снять. В выписке будет указан кадастровый номер. Если у комнаты нет индивидуального кадастрового номера, это означает, что квартира не относится к квартирам коммунального заселения», — объясняет эксперт.

Читайте также: Как сдать квартиру иностранцу: нюансы, налоги и подводные камни

Какой оформлять договор

Для сдачи комнаты можно оформить как договор аренды, так и договор найма. У каждого договора есть нюансы. Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок, разъясняет Юрий Абрамов.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам, говорит эксперт.

Для сдачи комнаты можно оформить как договор аренды, так и договор найма (Фото: shutterstock.com)

Читайте также: Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

— В договоре отражается число и порядок посещений квартиры ее владельцем в течение всего срока действия договора, обязательство предварительно уведомлять нанимателя о своем визите. Следует выяснить, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если помимо собственника там фигурирует еще кто-то, необходимо получить письменное разрешение всех зарегистрированных. Если договор заключается с представителем собственника по доверенности, обязательно нужно предоставить письменное согласие собственника на сдачу квартиры.

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья: