Благодаря такой комбинации можно увеличить максимальную сумму кредита до 15–30 млн рублей в зависимости от региона 
Правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Таким образом, максимальная сумма кредита вырастет до 30 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 15 млн руб. — для остальных регионов. Вместе с экспертами разбираемся, что это значит для покупателей новостроек.
Льготная + рыночная = комбинированная ипотека
Сейчас по льготной ипотеке на новостройки можно взять определенную сумму. Для четырех регионов (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть) — это 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб. С 1 мая ставка по льготной ипотеке на новостройки снизилась с 12% до 9% годовых. Помимо этого, правительство разрешило комбинировать льготную ипотеку с рыночными программами, в том числе с субсидированными от застройщика.
«Кроме снижения ставки по ипотеке, приняли еще одно важное решение: увеличили сумму кредита, которую можно брать на покупку квартиры с использованием льготной ставки до 30 млн руб. в четырех регионах и 15 млн руб. в остальных. Подчеркну, что сумма льготного кредита остается на уровне 12 млн и 6 млн, но теперь ее можно сочетать с другой субсидированной или рыночной ставкой», — рассказал вице-премьер России Марат Хуснуллин.
О программе
Льготная ипотека на новостройки была запущена в апреле 2020 года. За это время условия программы менялись несколько раз. Изначально программа была утверждена по ставке не более 6,5% и суммой кредита в 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. — для остальных. С 1 июля 2021 года ставка по программе выросла до 7%, а сумма кредита уменьшилась до 3 млн руб. по всей стране.
Весной 2022 года на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство приняло решение вновь изменить программу, увеличив ставку по ней с 1 апреля до 12% и вернувшись к первоначальным размерам лимитов по кредитам. Однако с 1 мая ставка была снижена до 9%. Сама программа продлена до конца 2022 года.
Что это значит
Сочетание льготной и рыночной ипотеки расширяет возможности заемщиков в части максимальной суммы кредита. То есть заемщик может купить квартиру большей стоимости, площади или более высокого класса. Например, при покупке квартиры за 16 млн руб., чтобы вписаться в программу, ранее необходимо было иметь первоначальный взнос 4 млн руб. В новых условиях сумма кредита возможна больше. При этом 12 млн руб. будут кредитоваться по льготной ставке, а разница превышения — по рыночной или субсидированной от застройщика, пояснил младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев.
«В нашем примере 4 млн руб. могут также браться в банке под рыночную ставку — в зависимости от наличия требований банка к величине первоначального взноса. Соответственно, субсидированная ипотека в части превышения льготной может предложить клиенту ставку ниже рыночной», — сказал Перфильев. «При прочих равных условиях ранее 4 млн руб. из нашего примера (при их недостатке) заемщик мог получить, взяв потребительский кредит, а сейчас эта сумма может включаться в один кредит по ставке выше льготной, но ниже потребительского кредита», — добавил эксперт.
Еще один пример — человек планирует взять в ипотеку 15 млн руб. на покупку новостройки в Москве. Раньше он не смог бы оформить льготную ипотеку, поскольку там установлен лимит 12 млн руб., приводит пример аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Теперь же он может взять по данной программе кредит в размере 12 млн руб., а оставшиеся 3 млн руб. дополнить кредитом по рыночной или субсидированной ипотеке. «Если кредит превышает 12 (6) млн руб., то по рыночной или субсидированной ставке пойдет вся сумма сверх этого лимита: при займе 20 млн руб. в Москве 12 млн руб. посчитают по ставке 9%, 8 млн руб. — по ставке банка (застройщика), действующей в выбранном проекте — это может быть больше 20% годовых или меньше 1%», — добавила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Дарья Изварина, консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету»:
— Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке за 30 млн руб. с первоначальным взносом 20% (6 млн руб.) и не подпадаете под условия льготной ипотеки. Вы выбирали между двумя вариантами:
Станьте первым!